库存月报 | 成交企稳后库存降至6亿平、去化周期落至21个月（2022年6月）
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
附注：
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。
2022年6月恰逢业绩冲刺，房企推盘热情较高，供货量稳中有增；政策刺激、优质项目热销、延迟备案、数据统计等因素叠加使得6月成交环增44%，总体供不应求带动狭义库存小幅微降至6.01亿平，去化周期则“一降再降”，延续高位回落，由2022年5月末的23.29个月降至20.86个月。广义库存高位微增至38亿平，潜在库存风险依旧较大。
目前来看，库存压力主要集中在北部和内陆因历史原因库存基数较大的弱二线和东南沿海前期需求透支严重的三四线城市。
待售面积
待售面积微降至5.48亿平
商业、办公持平上月，去化压力犹存
国家统计局公布数据显示，6月末，商品房待售面积54784万平方米，较上月下降649万平方米，同比增长7%，因6月楼市成交集中放量，商品房待售面积仍处于下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。
具体来看，住宅待售面积较上月减少561万平方米，环比回落2%，同比上涨13.5%。办公、商业待售面积基本与上月持平，办公同比上涨4%，涨幅有收窄趋势；商业同比小幅回落3%，不及去年同期。目前来看住宅市场复苏带动其库存稳中有降，商业、办公受疫情不确定影响，向好程度有限，考量其基数较大，未来去化压力犹存。
狭义库存
狭义库存降至6.01亿平
去化周期“一降再降”至20.86个月
2022年6月，狭义库存延续小幅回落态势。据CRIC监测数据，2022年6月百城商品住宅库存量达到了60137万平方米，较上月下降561万平方米，同比增长4%。6月恰逢房企业绩冲刺季，推盘积极性稳步回升，供应环比涨幅近4成，因政策刺激、优质项目热销、延迟备案、数据统计等因素叠加购房者信心有所恢复，成交环比上升44%，整体呈现“供不应求”，因而狭义库存小幅微降,去化周期自2022年以来首度出现回落，由2022年5月末的23.29个月降至20.86个月。
不同能级城市库存量较上月均保持回落态势，跌幅均在2%以内。同比来看，仅二线小幅回落1%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为11%和10%。一线主要因供应集中放量，而三四线主要因库存基数较大，短期成交复苏利好有限，同比涨幅在不同能级城市中居首。
去化周期来看，一线回落最为显著，因上海、北京疫情负面影响消退，去化周期降至17.98个月，环比降幅达12%，二、三线城市如是，环比降幅不及一线，其中二线降至18.99个月，目前库存风险相对可控，三四线6月末去化周期仍在2年以上，显著高于百城平均，库存去化压力犹存。
库存消化周期
泰州、盐城等狭义库存同比增6成
东北二线去化周期超35个月
聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和内陆二线城市，青岛、武汉、沈阳6月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。而从同比涨幅TOP20来看，东南沿海弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上，泰州、三明、盐城、扬州等都市圈边缘城市涨幅显著，同比涨幅均在60%以上。
而从去化周期来看，我们筛选了6月库存去化周期TOP20城市，除了北海、宝鸡、钦州等因历史原因库存积压较多的城市之外，还有惠州、汕头等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分东北和内陆二三线城市诸如哈尔滨、呼和浩特、长春、烟台、大连、兰州去化周期超30个月且同比持增，短期内去化承压。
广义库存
二轮集中土拍致广义库存微增至38亿平
一线同比降3%居各能级之首
广义库存延续上月高位持稳走势，2022年6月末达377882万平方米，较上月微增0.18%，同比下降1%。目前来看，狭义库存虽稳中有降，但是因宁波、南京、成都等城市二轮土拍继续推进，6月份土地市场供应量较5月份继续上升，房企开工意愿一般，6月单月新开工面积仅为14795万平方米，环比增24%但同比跌45%，仍处于阶段性低位，结合我们克而瑞自行统计的24个城市2022年上半年新开工和竣工项目个数的数据，可以看出，目前房企整体新开工热情是不及去年同期的，新开工项目个数同比下降77%，主力都在保交付，因而竣工项目个数同比增长了28%。
不同能级城市表现不一：一线城市环比微增1%，同比下降3%，基本不存在库存积压情况；二线与上月和去年同期基本持平，库存风险可控；三四线最为平稳，同环比齐跌，跌幅分别为1%和0.22%。具体来看，
一线城市中上海、广州、深圳基本与上月持平，北京环比大增10%，主要源于月初迎来二轮土拍，由于热点地块频出，成交地块中有四宗地触及地价上限，因而成交总建面达76.28万平方米，涉宅用地成交规模较上月环比大增，带动未开工地块量稳中有增；同比来看，北京、上海、广州均不及去年同期，仅深圳同比上涨17%，涨幅在四个一线城市中居首。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、石家庄、株洲、烟台6月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、岳阳、兰州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。合肥因集中土拍致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨14%，不过相较于2021年同期，涨跌参半：镇江、南通、保定、云浮同比涨幅均超30%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、汕头、湖州、江阴、郑州等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。
分能级来看，分化趋势依旧：一线因北京、上海疫情得以阶段性控制，狭义库存微降，去化周期缩短至17.98个月，广义库存环比微增1%，同比回落3%，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交轮动复苏，去化周期降至18.99个月。三四线库存高企，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
预判2022年7月，我们认为，整体供求或将高位回落，但随着宽松政策持续发酵，去年同期基数较低等影响，成交同比降幅仍有持续收窄趋势，基于这样的大背景，狭义库存或将稳中有降，去化周期也会延续降势。
一线城市大概率率先复苏，而后市场热度将逐步由东南沿海向内陆城市传导，预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量，整体未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。
附表1：百城2022年6月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）
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附表2：百城2022年6月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）
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附表3：百城2022年6月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）
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