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一次土地拍卖少收13亿!桂城为何这么“傻”?

南海桂城 2021-08-29

The following article is from 城市战争 Author 城市战争


近期,多个城市的集中拍地引发关注,单次便能坐收上千亿元,堪称日进斗金,同时这也引发了大家对土地财政的担忧。


但最近,桂城的一次土地出让,却传出截然不同的信号。5月17日,有佛山“第一街道”之称的桂城(GDP、税收均居佛山各街道之首)出让了三个地块,总净用地面积约46.4亩,折合3.09万平方米,容积率为2到3.5(详戳→)。

 

图/珠江时报


这三宗地块,你猜猜卖了多少钱?


我们先来简单算一笔账。就在上个月,陈村一宗地块,计容面积约28.88万方,在公开市场拍出64.5亿元的高价,折合楼面价22330元/㎡。

 

桂城在地段上肯定不输陈村,如果按照22330元/㎡的楼面价来计算,桂城这三宗地的出让价至少可达13.6亿元。

 

然而,让人大跌眼镜的是,桂城这三宗地块,只拍了3078万元!

 

什么情况,一次拍地少收13.3个亿?桂城是傻了吗?


要知道,桂城可是大湾区超级街道之一(详戳→),桂城的地根本就不愁卖。


桂城千灯湖夜景 摄/谢肖兰

此举也引发不少网友的热议,有网友一语道破桂城的“傻”。




01


桂城为何这么「傻」?

 

那么,这次土拍到底是怎么回事儿?


事实上,桂城这三宗地块的性质原本都是纯住宅用地,但是这次却改成了工业用地。


众所周知,住宅用地的地价最贵,商业用地次之,工业用地最优惠,优惠到什么程度?

 

再来算一笔账:

 

桂城这三宗地如果全部做住宅用地,按照最保守的算法,可以卖到3000-4000万每亩;


做商业用地,可以卖到800万每亩;


做工业用地,只能卖到70万左右每亩。


简而言之,工业用地的价格不到商业用地的1/10,大约只有住宅用地的1/50。


俯瞰桂城 摄/王维家

桂城之“傻”,可见一斑。

而且,桂城之“傻”还不仅仅体现在这一次土地出让,而是体现在整个发展思路上。

此前,桂城提出未来三年要推进约4000亩产业用地改造,大力扶持“工改工”,鼓励“商改工”,全面叫停“工改住”,要集中精力把落后的村级工业园翻新,改造成现代的产业园区。

夏南片区村级工业园连片改造项目

仅2021年,桂城就要完成占地约3210亩的村级工业园拆除整理任务。3210亩,相当于1/3个珠江新城的面积!

如此巨量的用地指标被调整为工业用地,桂城这一波操作,简直太肉疼了:相比土地财政,靠工业创税多慢啊。

但这不禁让人想起,佛山是武术之乡,而武术的最高境界是:慢就是快。

这很像桂城现在的选择。

城市发展有一快一慢两个路径,土地财政来钱快,但属于一锤子买卖。产业财政来钱慢,但可以细水长流。


02


产业优先,用慢对抗快


其实,桂城这次放弃“快钱”,选择“慢钱”和“长钱”并非一腔孤勇,而是实实在在的有先例可循。
 
截至2019年底,桂城街道的税收亿元楼有19栋,比南京河西CBD(15)、重庆江北嘴CBD(13)、宁波南部CBD(7)都多,相当于每4.7平方公里就有一栋税收亿元楼。(社科院数据)

 
到了2020年,桂城的亿元楼更是增至23栋!(详戳→)税收总额超85亿元,其中纳税额最高的一栋以18.55亿元的成绩位列佛山全市第一,像这种十亿元级的纳税楼宇,就是在广州、深圳也不多见。 

依托于这些“楼宇印钞机”,桂城的纳税能力更是称冠佛山全市。

2020年度,桂城街道税收为162.36亿元,同比大增20.41%,超过狮山和北滘,排名佛山32个镇街第一。

“亿元楼”佛山天安数码城 摄/宋兹檀

如果把桂城当成一个城市纳入全省排名,其税收收入超过了阳江、河源、揭阳、云浮、潮州、汕尾等六个地级市。一条街道超过一座城,所言不虚。
 
凭借惊艳全场的经济成绩单,佛山桂城成为继深圳粤海、广州猎德之后又一条响当当超级街道。

桂城经济能有今天的地位,靠的当然是千灯湖、文翰湖、怡海湖、映月湖贡献的产业财政,而不是几次土地盛宴。

所以,桂城此次拍地,谋定的是产业优先,用慢对抗快!

千灯湖三期 摄/容铸华

03


确保优质地块给到优质企业


我们来看看,桂城此次土地出让到底是怎样一个模式?


为了确保优质地块给到优质企业,桂城此次推地瞄准的都是先进制造、智慧制造这些最能打的企业,而且对受让地块的企业,政府在财税方面提出了相应的约束性要求。


例如,这次拿到14.60亩地的广东智科电子股份有限公司,按照土地出让之前的规定,建成之后,智科每年至少纳税1500万,这个目标对智科电子来说不算太难,因为它是所在领域的隐形冠军。


智科电子办公楼

智科电子是土生土长的桂城企业,成立于2002年,是一家集家电智能控制器、空气能热泵智能控制器、变频控制器、智慧物联等智能设备和智能家居产品研发、制造、销售及服务于一体的国家高新技术企业。

2015年在新三板上市,已连续十年蝉联中国热泵产业优质智能控制器供应商,先后被评为“国家高新技术企业”、广东省战略性新兴产业培育企业、佛山市知识产权保护重点企业。

2019年7月,智科电子还入选“第二批南海制造业全国隐形冠军”。

除了智科电子,佛山青松也是桂城推动产业发展、底价转让工业地的受益者。它是专业LED显示产品与解决方案供应商,主攻LED应用产品研发、生产、销售和服务的国家级高新技术企业。

佛山青松办公楼

作为本土成长起来的高科技民营企业代表,佛山青松在业内有口皆碑,已在智能交通领域做到全球第一梯队。它以技术研发为根本,每年约10-20%的营收用于研发,研发人员约占到公司总人数的五分之一。2019年企业主营业务收入达2.6亿元,实现税收2910万元。
 
目前,佛山青松客户已经遍布全球五大洲160家多个国家与地区,服务过港珠澳大桥、挪威海底隧道等不少世界级工程项目,港珠澳大桥部分路段的可变信息板就是佛山青松生产的。

佛山青松、智科电子拿地后,都会用来建造总部基地。届时,桂城的产业经济又会更上一层楼。

这些企业均表示,希望把总部设在桂城安家落户,当前企业发展面临的问题就是,对用地的需求比较急切,而桂城在工业用地上主动让利,让他们很欣慰。“桂城对我们的市场推广、企业扶持都很给力。”青松科技的相关负责人说。


04


佛山企业家的本土情怀


可能有人会问,桂城为什么敢掏心掏肺地服务这些企业?不怕这些企业壮大后搬家出走么?

坦白说,这是一个很好的问题,现实中的确有很多企业做大了就往一线城市跑的,例如杭州的三通一达、拼多多,都是做大了就搬到了上海。

但在佛山,这种情况还真的不多。大家知道,佛山人的乡土情怀比较重,轻易不会离开家乡,所以佛山的企业家们都稳稳地安居在本地。像碧桂园、美的,企业做得这么大了,但老板仍然住在家乡的小镇上,坚持不去大城市。

广东金融高新区。摄/王维家

有观点认为,浙商是行商,粤商是坐商。啥意思呢?浙商是满天下走,而粤商哪都不去,原地赚钱。
 
佛山作为粤商的重要发源地,营商文化当然也是典型的“坐商”,这才使得佛山的本土经济那么强,能够涌现出并留住那么多优秀的企业。就像现在的佛山青松,有七八成员工是桂城本地的,扎根程度之深,可见一斑。

当然,佛山企业愿意坚守本地,除了乡土情怀,还有营商环境好的因素。放眼沿海地区发达城市,像桂城这样肯把工用地降到70万一亩,真的很少。这样不计成本的让利,真的是掏心掏肺。

文翰湖片区 摄/王维家


05


佛山高质量发展的一个缩影


桂城街道的种种努力,其实也是佛山集全市之力推动高质量发展的缩影。

 

迈入GDP万亿俱乐部两年后,今年4月佛山宣布,力争经济总量在“十四五”期末实现1.5万亿元,力争在“十五五”期末突破2万亿元。为此,佛山还提出,必须拿出40年积累下来的家底来支持数字化。

 

这并不容易。从1万亿迈向2万亿GDP,广州用了七年、深圳用了六年,佛山会用多久我们还不知道,但佛山不是省会城市、不是经济特区,产业引进的先天优势较弱。


千灯湖畔 摄/王维家

 

所以,佛山就在后天努力上多下功夫。近年,佛山正在向世界先进制造业城市奋发前进,加速推动制造业高质量发展、制造业数字化,政府扶持相关产业非常积极给力,成果也很显著。

 

当很多城市第二产业比例逐年下降时,佛山却在逆势提升,2020年,佛山第二产业比例达到56.4%,比去年还提升了0.18个百分点。

 

不仅如此,2020年,佛山全部工业增加值比上年增长0.9%,规模以上工业增加值增长2.2%,高技术制造业增加值比上年增长1.9%,占规模以上工业增加值的比重为6.4%,比上年提高0.4个百分点。先进制造业增加值比上年增长4.0%,占规模以上工业增加值的比重为50.2%,比上年提高0.3个百分点。


映月新城规划图

这离不开桂城等镇街的点滴努力,多年来不断优化营商环境,急企业所急。近期,在桂城拿到地的工业企业都是很缺地的,如青松科技、智科电子,随着公司规模扩大,工位逐渐不够用,这次拿地建总部可以大大缓解他们的燃眉之急。
 
青松科技的相关负责人说,近年LED行业发展较快,青松的发展空间不错,目前也正准备上市。但未来发展企业没有地方是不行的,现在青松的办公室已经很挤了,办公室卡位都不够用。
 
再放大到城市层面来看,一个街道能够这样细致入微、伏笔千里地扶持先进制造企业,也说明了,城市竞争更激烈了,竞争的维度也更颗粒化了。以前是市与市竞争,以后可能是区与区、街道与街道的竞争。

摄/方智恒

举个例子,未来的大湾区,不存在广深竞争、佛莞竞争的,而是粤海街道、坂田街道、猎德街道、琶洲街道、桂城街道、南城街道之间的竞争。

在此意义上,桂城街道之所以在留住制造业方面这么拼,也是未雨绸缪、抢占先机的明智之举。


06


桂城的示范价值


值得一说的是,国家现在非常强调制造业的重要性。工信部数据显示,我国制造业占经济的比重从峰值的32.45%(2016年)已经下降至2020年的25.2%,形势颇为严峻。


随即,“保持制造业比重基本稳定”出现在十四五规划中,而十三五规划提到的“重点培育服务业”则悄然不见。

 

千灯湖航拍全景图。摄/黄绍斐


作为中国制造业的标兵城市,佛山留住制造业、升级制造业,对全国制造业都具备极强的示范价值。今年四月,佛山提出,必须坚持把经济发展着力点放在以制造业为主体的实体经济上,在高质量迈进两万亿GDP过程中,确保工业比重始终稳定在50%以上,发挥工业稳增长的“压舱石”作用。

 

在此意义上,桂城此次“住改工”的一系列举措,体现出对制造业的拳拳之心,在全市做出了一个良好的表率。


南海地改 桂城样板

桂城街道以南海区加快建设城乡融合发展十大示范片区为契机,全面建设城乡融合发展改革创新实验区先行示范区,努力打造高品质新活力的广佛极点都市城区,通过不断挖掘土地潜力,盘活城市土地资源,打造南海地治改革的“桂城样板”。即日起,南海桂城推出【南海地改 桂城样板】栏目,介绍桂城地改工作的最新进展。


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来源:城市战争
编辑:佛山新闻网  张琛
审校:李芳毅、范俊凯、何锦婷

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