崔建远教授谈建设用地使用权续期问题｜讲坛
中国民商法律网
实习编辑：梅傲雪
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2016年4月20日，由中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合主办的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研究”研讨会在中国人民大学法学院圆满召开。本文为崔建远教授发言实录；戳这里查看熊丙万老师发言实录。
罗马法奉行土地吸收地上物原则，即土地上的庄稼、果树被土地吸收，盖的房子只要没倒塌也都属于土地的组成部分，归土地所有权人享有。可是这样导致非土地所有权人不愿在他人土地上投资。比如，我用钱买的石头砖盖的房子归你，我为什么这么傻，或者我是个雷锋呢。
但一般人既不傻也不是雷锋，而是一个经济人，他所顾虑的问题法律上怎么满足？这就创设地上权制度，相当于我国法律上的建设用地使用权制度，农民的宅基地使用权制度，集体建设用地使用权制度。我国的建设用地使用权制度割断了土地的吸引力，把在土地上的投资利益不再归土地所有权人而归建设用地使用权人享有，因此房屋归建设用地使用权人。
按照德国的理论，认为地上权是有一个吸收建筑物的效力，使建筑物成为地上权的添附。在德国，绝大多数情况没有房屋所有权，只有土地所有权，房屋所有权被吸收到土地所有权里面，但其建筑物区分所有权是个例外。不是土地所有权，而是地上权，吸收了建筑物，形成建筑区分所有权，这才有一个独立的建筑物区分所有权类型。建筑物区分所有权以地上权作为自己存续的正当根据，地上权消灭了，建筑物区分所有权也就随之消灭。
这道理在我国也是灵验的。全国人大是明白这个道理，知道在城镇，建筑物所有权以建设用地使用权作为自己存续的正当根据。在权属上，建设用地使用权应该和建设用地上的建筑物所有权一体把握。因此，建设用地使用权期满，土地权利消灭，地上的建筑物所有权就没有了正当根据，也要消灭。建设用地使用权期满建筑物区分所有权随之消灭，这符合物权法的理论。但是买房人觉得太亏，建设用地期限届满，房屋所有权就消灭。延长建设用地使用期限，保有房屋的所有权，这既满足购房人利益的需要，也符合物权法关于建设用地使用权和地上建设物所有权之间的相互关系。
建设用地使用权期限延长到底如何来操作？要不要收费？如果我没记错，物权法草案第一到第五都是想让建设用地使用权续期，并且必须到登记部门去办理登记，还要缴费，这样才能保证国有资产不流失，这个是很多人的看法。
坚持这种意见的一个理由，如刚才公法的刘莘教授所说，70年、３0年、２0年的房屋同等处理，都不收费，这在买方之间不公平。但是不少的专家学者包括我在内，不赞同这样的一个处理。如果是要到登记部门办理续期，工作人员根本忙不过来，鲜明的例子就是更换第二代身份证，这根本办不过来。所以登飞机也好，住酒店也好，都是拿着一个在法律上没有效力的身份证去办理，这样造成一个有失法律权威性的局面。因此就别在到登记部门办理续期，就采用自动续期，这是很多专家学者呼吁的。
今天很多专家学者说政府要让利于民，要对老百姓更实惠。但是尽管那么多的专家学者在物权法草案的数次研讨会上一再呼吁，讲这个道理，其实法律草案没有变化，还是要到登记部门办理续期，还是要交费。不过专家学者呼吁有一个好处，就是意见能够被拍板人听到、听懂、赞成，意见就会变成有效的法律。刚才姚主任说的情况也好，扈主任介绍的情况也好，都反映了这样的现实。从这个角度讲专家学者既是悲哀也是有作用的，悲哀是你没有拍板的权利，你说了不算，有作用就是你整天喋喋不休的说，使拍板人听懂了、明白了、支持你了，就变成有效的行政决定也好，法律也好。
所以如果我没记错的话，从第六次审议稿开始改为现在物权法149条这样，专家学者也不是不讲理。土地期满续期不再收费，商业性土地的要收费。当时，专家学者的用词没有今天的准确。现在是区分住宅和非住宅，非住宅包括商业的，也包括非商业的。当时专家学者用的词是非住宅和商业的，住宅不要再收费，商业的要收费。专家学者这样的意见得到了拍板人——法律委员会部分的接受，部分没接受。关于收费还是不做决定，这就留下了有可能收的尾巴，当时专家学者是说不要再讨论了。
至于刚才刘教授谈到的20年、30年不续费不公平，要都这样斤斤计较，这个事情就办不好了，这时大家能不能牺牲一点。总的来讲，土地续期不再收费已经是实惠了，为什么还要这么斤斤计较呢，所以就不要再顾虑这点不公平。
幸亏今天参加物权法讨论的专家学者都有房子，要不然没人为这个说话了。这个也反映了立法是一个立意的表现。我觉得我们一定要坚持像前面的专家学者所说的，物权法149条第1款，对我们生活用房的土地使用权续期不要再收费，当然这个条文没这么说，尽管立法背景当时是这么呼吁的。第2款，商业用房用地是非住宅，按照当时的意思，就要到登记部门办理登记，要交相应的土地使用权出让金。所以既然当时立法的时候就这样，事情发展到今天，我们面临着一个抉择，国家要不要关注老百姓这么一点利益，我是很赞成。
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