被《首发 | 上海购房者大数据分析报告》刷屏了。这是3月23日的克而瑞大数据发布会上，易居执行总裁丁祖昱先生发布的《八大城市购房群体白皮书》的部分内容。

我仔细看了三遍！

首先，这是房地产咨询行业的上市公司，第一次承认了大数据在房地产行业应用的可能性和价值；

其次，字和图实在太小了，不看多几遍确实也看不清楚！

最后，有几个关键结论引起了我比较大的兴趣，见下图。

简而言之：有钱人，住市区；穷人，住郊区。

这个结论太正常了，正常得有点反常。

所以我仔细检查了克而瑞对“首置客户”“首改客户”“再改客户”和“豪宅客户”的定义，我发现了问题所在，见下图。

相信聪明如你也发现了，克而瑞是用“房价”来定义“客户”。过去买了便宜房子的客户就是“首置客户”，然后通过大数据发现“首置客户”住在郊区，因为便宜房子都在郊区……

生活中，同样自我循环论证的例子还有：我们假设过去四年住在中学男生宿舍的人是“男人”，住在中学女生宿舍的人是“女人”，然后用大数据跟踪观察他们读大学的居住情况，最后得出结论：“男人”住在大学男生宿舍，“女人”住在大学女生宿舍……无懈可击……好有道理，我竟无言以对……

所以，数据确实会说话，有时候是真话，有时候是谎话，关键取决于对数据样本的定义。以我在万科工作的经验，我会倾向于用“年龄段”来定义“客户”。

首置客户：＜35岁

首改客户：36-45岁

再改客户：46-55岁&中高支付力

豪宅客户主要看支付力

假设这样的定义是可靠的，我们再来看看数据是怎么说的：（颜色越深表示客户密度越大）

图一：26-35岁人群分布

图二：36-45岁人群分布

图三：46-55岁人群分布

图四：中高收入人群分布

乍一看，好奇怪！

为什么首置和首改客群住市区的那么多？

为什么再改客群更多出现在中外环等近郊？西南边都住到外环外去了？

其实再仔细想想就会明白，因为这才是事实。

1、你可曾见过哪个城市的市中心全住的有钱人？

2、首置首改客户，工作刚性强，时间不自由，住在公司附近是不是边际成本更加合理？想想你刚刚毕业那会，想想现在身边的年轻朋友和同事，他们住在哪？

3、再改客户，已经有房了，如果有能力有意愿再换房，他们会图什么？还是一切为了工作吗？借用当下流行的一句话：生活，除了眼前的苟且，还有诗和远方。

最后，热烈欢迎克而瑞加入大数据的房地产应用领域，期待你们更精彩的表现。

陪你想，陪你写，陪你玩