身处信息爆炸的时代，所有的决策都讲时效性。作为地产职业经理人的你，要怎么快速全面了解一个城市，从而给出土地投资策略建议呢？

一、土地投策这个问题，美国是怎么解决？

首先，让我们看看美国房地产教材是怎么说的。

（参考资料：美国房地产教材<房地产经济学>第四版，DennisJ.McKenzie，Richard M.Betts）

影响土地使用模式的4种支配性因素是：可进入性、地形、运输和起源。

研究社区的土地使用的模式，有助于理解这种模式，如何影响个别的板块房地产的价值，当某一板块房地产改变了价值，会对使用周围的各板块房地产发生多米诺反应，这反过来将影响该地区的投资可能性。

投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生什么变化，以及是什么原因造成。这些，可能预示社区未来将会发生何种变化，以及受什么影响。

“我们懂得城市的物理构成越多，我们就越能理解它现在模式的意义，甚至学到更多在这个城市结构中，起作用的过程。” （参考资料：《旧金山湾区的地理和都市演化》）

二、对应中国国情，难点在哪里？

社区的结构能够怎样被研究？答案在于可供利用的工具。

我们利用禾略城市地图来表示土地被利用的形式、价值，它们包括：

1、每平方公里的人口数和不同年龄段的人口数，包括2010年六普人口数据和基于移动设备测算的2016年数据；

2、自驾交通和公共交通（公交和地铁）的通达性评分；

3、每平方公里的一二三产业数；

4、每平方公里的医院数、学校数、景点数；

5、每平方公里的住宅楼栋数、办公楼栋数和商业楼栋数；

6、每平方公里的二手房房价平均值、中位值、最高值；

7、以及其他任何可利用的数据。

这些信息，既可以与城市的一瞬相关联，也可以与城市的一个时期相关联。

抓住城市的一瞬，可以立刻显示城市的这部分与其他时刻的不同。表格和图解可以表明进一步的长期变化趋势，以及在它们出现时，第一时间为研究者提供观察的平台。

禾略城市地图指标一览

但是，由于作出完全决策所需的信息难以全部获得，所以土地使用的理想模式是很少存在的。

土地使用模式绝不是完整的，或完全可以预测的。也因为没有稳定或固定的事物，因此，对土地的最好的使用是常常变化的。

技术上的、社会氛围和经济发展的改变，不断改变着社区的结构，也就不断改变着理想的土地使用的模式。

三、行业龙头是怎么解决的？

万科借助城市地图，结构化的监测这背后的变化，力求尽可能的贴近最理想的土地使用模式，于是形成了”金色、城花和四季“的产品系列。

它可以给出例如这样的观点：

1、产业的使用者聚集在一起，为了附近有利的设施和运输路线。

2、零售商店聚集在一起，形成购物方便的“一次停车“的一站式服务商场。

3、住宅的建造互相邻近，因为交通配套和其他必要的生活服务已经处在适当的距离范围内。

4、……

四、我们怎么结合大数据优化解决方案？

禾略在万科城市地图理论的基础上，希望通过大数据及spss模型量化的方式进行城市地图的升级，因为这将有助于我们进行结构的持续的观测。

禾略城市地图可以量化的给出例如这样的观点：

1、人们聚集到重庆的原因较为单一，都是为了寻找一份谋生的工作；

2、而人们聚集到上海的原因则较为多元，有人是为了谋求事业更大的发展，有人是为了享受上海的配套和环境，有人是为了实现资产的保值增值。

使用同样的理论和方法，我们还可以回答颗粒度更细的投资决策问题。

五、未来机遇在哪里？

行业——

信息大爆炸的移动互联网时代，每分每秒都有数以万计的数据在各种渠道中产生，以数据驱动管理，以数据驱动生产。

这将是企业迎接“第四次工业革命”的需要建构的基本能力，未来也只有“数据型企业”才能更好的生存下来。

个人——

人无远虑必有近忧，如果你对投资感到迷惘和恐惧，如果你一直获取不到理想的土地，如果你的项目房子呕心沥血还卖不过街对面的对手……

不妨尝试心态归零，用大数据思维，接着量化分析工具，重新审视一下根深蒂固的行业惯性思维和工作模式，或许你会发现另一片蓝海，那里会有属于你的诗和远方。

小结：

越了解城市的结构，越知道它现在模式的意义，

而越了解城市结构的变化，则越能判断城市未来的发展。

大数据带给我们的惊喜，不止是细化了答案的颗粒度，还提供了观察变化的可能，从而真正做到量化预测土地未来的价值。

陪你想，陪你写，陪你玩