离婚协议约定夫妻名下按揭房归一方所有，如何去名和变更主贷人

按揭房上设有抵押权，转让时应当通知抵押权人，并按照约定方式转让抵押物。原《物权法》第191条规定抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，现《民法典》第406条变更为：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，应当及时通知抵押权人。当事人另有约定的，按照约定，抵押权不受影响。这就是实践中“带押过户”的法律依据。

不变更产权登记的风险是一旦房屋共有人在外欠债不还被法院强制执行，法院直接依据不动产登记簿登记权利人查封房产。虽然离婚协议已经约定房产归他方所有，然而他方依据离婚协议主张排除法院强制执行有一定阻力。【详见：离婚协议关于房产归属约定，未办理过户，能否排除法院强制执行】

不去名一方将影响其再次购房的资格（“限购”）和申请公积金、商业贷款的资格和优惠利率。

此外，不变更主贷人情况下，原主贷人对外仍需偿还贷款，这对约定房产归非主贷人所有、剩余贷款由非主贷人负责偿还的原“主贷人”来说非常被动。如果非主贷人逾期还款、无力还款，原“主贷人”将可能面临被贷款银行起诉、强制执行，影响自己的征信。

起诉房屋共有人、追加贷款银行作为第三人要求确认按揭房产权归属，要求共有人及贷款银行配合办理过户。实践中，法院会怎么判决？

离婚协议约定夫妻共有按揭房归一方所有分两种情形。

情形一：离婚协议约定房屋归主贷人所有，该情形仅涉及房产去名问题。实践中，有以抵押人变更不会削弱借款人的还贷能力等理由判决银行配合办理过户手续的案例，如判决原告、被告、第三人XX银行股份有限公司XX支行于本判决生效之日起十日内相互配合办理涉案房屋产权人、抵押人变更为原告一人的手续。

• 如（2020）沪0113民初26844号李某某与蒋某离婚后财产纠纷一审民事判决书，第三人：中国农业银行股份有限公司上海青浦支行。法院认为，原被告与第三人签订的贷款合同，借款人仅为原告一方，被告作为共有人之一在抵押人处签名，贷款一直由原告负责归还，故系争房屋产权人、抵押人变更不会削弱借款人的还贷能力。另，系争房屋产权变更至原告一人名下，抵押物并未灭失，相互配合办理抵押权变更登记后，第三人仍能享有合法的抵押权，由原告继续偿还贷款，不影响第三人作为抵押权人的合法权益。

• 如（2019）沪0117民初1531号陈某某与李某离婚后财产纠纷一审民事判决书，第三人：中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、第三人：上海市住房置业担保有限公司。第三人中国银行奉贤支行书面述称：原、被告贷款时，原告作为共同还款人一并进行月还款能力审批，双方合计月收入符合审批要求，现双方离婚，被告的工作单位有变更，收入并不稳定，且其单人月收入不符合贷款审批要求，无法认定其还款能力，故被告不符合贷后变更申请的资格；原、被告之间的离婚后财产纠纷与其无关，请法院依法保护。第三人住房担保公司书面述称：在上述贷款未结清的情况下不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动，如需变更借款合同内容，需由变更前后所有借款人、抵押人同时到第三人住房担保公司营业部办理相关变更手续。

  法院认为：第三人中国银行奉贤支行的理由是否成立，关键是看产权变更至被告李某一人名下后，是否损害银行作为抵押权人的合法利益。涉案房屋即使更名至被告李某一人名下，抵押物并未灭失，第三人中国银行奉贤支行作为抵押权人仍享有合法的抵押权；最后，涉案房屋剩余贷款本金合计366，126.92元，而房屋价值远高于第三人中国银行奉贤支行的债权。因此，本院认为涉案房屋产权即使变更登记为被告李某一人，也足以保障第三人中国银行奉贤支行作为抵押权人的合法权益。

情形二：离婚协议约定房产归非主贷人所有，该情形涉及房产去名及变更主贷人问题。法院认为：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力并据此判决系争房屋产权归属，确定房屋归原/被告所有，由原/被告支付被/原告相应的折价款，该房屋尚欠贷款本息均由原/被告负责清偿（特殊情形除外）。

关于房屋产权变更登记和银行贷款变更有以下4种判决结果。

判法1：房屋产权归一方所有，一方向另一方支付房屋折价款；【此种判法不解决办理过户登记问题】

如（2019）沪0112民初17649号琚某与李1离婚后财产纠纷一审民事判决书，未将贷款银行作为第三人，法院判决仅确认产权归属和剩余贷款由谁偿还，不涉及主贷人变更问题。

判法2：应于本判决生效/收到房屋折价款之日起X日内协助XX办理所有权变更登记手续/抵押贷款变更手续。

【注意：该判决主文未将银行作为履行义务人。实践中履行该判决或申请强制执行时仍需要贷款银行的配合，银行要求贷款一次性清偿或者变更主贷人才能办理产权变更手续，而变更主贷人需经银行审核，变更后主贷人的资质要符合银行贷款要求。不排除个案中银行同意变更借款人/抵押人，参贷人变主贷人。】

• 如（2019）沪0115民初83862号胡某与李某1离婚后财产纠纷一审民事判决书，该案中第三人：上海三花颐景置业有限公司、上海银行股份有限公司崇明支行。审理中，上海银行股份有限公司崇明支行表示，需要先办理产权登记，然后由银行审核确定是否可以变更主贷人，且办理变更手续时需双方同时到场办理。

  双方《离婚协议书》关于确定系争房屋权属及要求被告协助办理产权登记，法院予以支持，与此同时，变更主贷人需经银行审核，原、被告双方应友好协商，本案中不做处理。

• 如（2021）沪0115民初97093号李某与于某离婚后财产纠纷一审民事判决书，该案中未追加银行为第三人，被告辩称不配合办理产权变更手续是因为系争房屋设有中国农业银行周浦支行的抵押权，在抵押未涤除前，无法办理产权变更手续。除非剩余贷款提前一次性清偿，或者农业银行愿意变更贷款合同，将主贷人变更为原告，但是原告无稳定的收入，不符合贷款条件，银行不同意变更贷款合同。

• 如（2019）沪0117民初6891号周舟、周建新与杨盈欢共有物分割纠纷一审民事判决书，该案中第三人：北京银行股份有限公司上海分行。第三人述称：要解除抵押必须结清贷款本金；对于原告提出的变更主贷人需要经过第三人审批，若原告资质符合银行贷款要求则同意变更；涉案房屋现正常还款，无欠息。

• 如(2019)粤0118民初4678号林某与黄某离婚后财产纠纷一审民事判决书，第三人：中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行。第三人表示：1、建设银行与原被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，对原被告均享有债权；2、本案房产作为原被告向建设银行提供抵押物，被担保的贷款债权尚未结清；3、建设银行对原被告的离婚财产分割行为不知情，该行为不对建设银行产生法律效力，根据合同的相对性，建设银行与原被告存在债权合同关系，根据物权公示制度，建设银行又享有对本案房产的抵押权，对借款人及借款发放有着严格的审批条件和程序，对借款人的还款能力、征信记录都有很高的要求，且原、被告与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有任何关于债务转让的条款，根据该合同的约定及银行的内部管理规定，均无法将应由原被告履行的债务，转移给原告单独履行。因此，需原被告提前清偿全部贷款债务后，才同意法院对本案房产的所有权归属进行处理，在此之前，对本案房产的所有权归属进行处理将影响建设银行的债权安全性及抵押权行使。

判法3：被告以及第三人银行应在涉案房屋上的抵押权涤除/贷款还清之后办理房屋的产权变更登记信息。

• 如（2019）沪0104民初25873号杨薇、朱兆晟与朱金益、徐素珍共有物分割纠纷一审民事判决书，该案中第三人为中国银行股份有限公司上海市徐汇支行。审理中，中国银行徐汇支行表示，系争房屋上的贷款一直正常偿还，截止庭审时未清偿完毕；因朱学工去世，不同意变更主贷人，只有在贷款清偿后才同意涤除抵押。

  法院认为：系争房屋上仍有抵押，无法进行变更登记，两原告自愿提前偿还剩余贷款并无不当，本院予以准许。两被告在抵押涤除后应配合原告办理产权变更登记手续。
  

判法4：判决不支持变更主贷人的诉讼请求。

• 如（2023）湘0602民初10842号刘某与徐某追偿权纠纷一审民事判决书，该案中第三人：某银行股份有限公司岳阳分行。第三人述称：原、被告的离婚协议约定系内部约定，与第三人无关，第三人不同意变更徐某某为主贷人（注：离婚协议约定房子归儿子，女方享有居住权，剩余贷款男方偿还）

  法院以《离婚协议书》仅对原告刘某1、被告徐某某具有法律约束力，不得对抗善意第三人某银行股份有限公司岳阳分行，故对原告刘某1的要求变更主贷人的诉讼请求本院不予支持。

作者：黄宇璐律师

观韬中茂（上海）律师事务所

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